Forus y Enjoy Wellness vuelven a verse las caras en una licitación para un gran centro deportivo en Zaragoza. Las dos gestoras de instalaciones han presentado una oferta por el derecho de superficie de una parcela situada en el barrio de La Almozara, donde optarán a la construcción y posterior gestión del futuro centro deportivo municipal (CDM) Aljafería. El Ayuntamiento plantea que genere un potencial flujo operativo de más de 149 millones de euros y un valor actual neto (VAN) de 1,2 millones de euros durante un máximo de 75 años, según ha podido saber 2Playbook. Las empresas podrán reducir este plazo para hacer más atractiva su oferta.
Las dos candidatas a adjudicarse el contrato han presentado la documentación de manera correcta, por lo que la comisión de valoración estudiará sendas propuestas. Se aconseja una inversión de 16,1 millones de euros, a los que se deberán añadir más de 3,2 millones en forma de reinversiones en la actualización de la instalación durante los años 25 y 50 de actividad. El desembolso total previsto por el consistorio, entre inversión inicial y posteriores reinversiones, por tanto, podría llegar a ascender a más de 22,6 millones.
El estudio de viabilidad plantea un incremento de los ingresos de prácticamente un 3,5% anual. Así, se prevé que empiece a facturar unos 461.000 euros a partir del primer año de explotación, cifra que irá aumentando progresivamente, hasta acercarse a los 5,5 millones de euros en el último año del contrato.
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No se prevé subvención municipal para construir el recinto, pero sí el pago de más de 1,2 millones de euros en concepto de derecho de superficie sobre la parcela. Esta cifra se abonará de forma fraccionada en diferentes anualidades y se irá incrementando con la variación al alza del Índice General de Competitividad (IGC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), sin que ninguna anualidad pueda ser inferior a la anterior. Así, considerando un IGC anual del 2%, el coste total del derecho de superficie ascendería a más de 2,8 millones de euros.
Con todo, el importe final dependerá de la propuesta que hagan Enjoy y Forus. La oferta más atractiva será la elegida. Ambos operadores explotan un modelo de centro deportivo de gran tamaño, con zona de fitness y de aguas; piscina; salas para actividades dirigidas y, cuando el espacio lo permite, pistas de pádel. La parcela cuenta con una superficie total de 19.961 metros cuadrados, de los cuales 8.980 metros cuadrados son edificables. El planeamiento inicial prevé la construcción de un edificio de dos plantas que albergará una piscina cubierta, una zona de entrenamiento de fuerza y acondicionamiento deportivo, con salas de fitness, de actividades dirigidas y de entrenamiento outdoor. Además, está previsto que cuente con piscinas exteriores, zona ajardinada, pistas de pádel, ludoteca, aparcamiento y zona de restauración, entre otros espacios.
El consistorio ha sacado a concurso este proyecto a través de la transmisión onerosa de un derecho real de superficie de una parcela. Es la misma fórmula que usó hace unos meses para encontrar un socio dispuesto a levantar y explotar otro equipamiento deportivo ubicado en el Distrito Sur. Enjoy Wellness se adjudicó ese proyecto, valorado en más de 223 millones, tras imponerse a Forus, con quien deberá volver a competir en la capital aragonesa. La empresa controlada por Espiga cuenta con dos instalaciones operativas y un proyecto en construcción en Zaragoza, mientras que la gestora por JP Morgan controla tres.
El consistorio calcula que este proyecto dé respuesta a las necesidades de más de 310.000 habitantes de cinco barrios de la ciudad: Casco Histórico, El Rabal, Actur-Rey Fernando, Oliver-Valdefierro y, especialmente, Delicias, por su cercanía al futuro complejo deportivo. La construcción de esta instalación, junto a la del CDM del Distrito Sur, responde al plan de descentralización de las instalaciones deportivas que está impulsando el consistorio de Zaragoza.
Nuevo intento para reactivar un proyecto que se adjudicó a BPXport
La construcción de un equipamiento deportivo con piscinas en La Almozara es una vieja petición de los vecinos de los barrios aledaños que hasta ahora el Ayuntamiento no había podido solucionar. En 2022, el consistorio aragonés adjudicó a BPXport un proyecto que nunca se materializó, pese a que llegó a formalizarse. ¿El motivo? La renuncia de la gestora vasca a aquel contrato, valorado en 142 millones de euros durante 40 años de concesión, tras la introducción de una modificación “sustancial” del planeamiento previsto en el anteproyecto. Las partes acordaron en 2023 que ninguna debía indemnizar a la otra.
Unos meses después, en 2024, el consistorio intentó desencallar el proyecto presentando un nuevo estudio de viabilidad que presentaba una modificación “sustancial” del planeamiento inicial y planteaba un potencial negocio de 171,1 millones, un 20,5% más que el anteproyecto presentado en 2022. El Ayuntamiento se comprometía a aportar 14 millones de euros para el total del contrato, el equivalente a 350.000 euros anuales. Era un 16,6% más de la cifra que estaba dispuesto a abonar en 2022, cuando anunció una aportación de 12 millones de euros en todo el periodo. En el último contrato, finalmente, no habrá aportación municipal.
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