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Nuevo Espai Barça: 1.500 millones de coste, 200 millones en ingresos extra y pagado en 35 años

La junta de Joan Laporta redefine el proyecto, de modo que el Camp Nou estaría listo a finales de 2025, el Palau Blaugrana en 2026 y los edificios comerciales y el desarrollo exterior en 2027. La votación de la financiación se ha aplazado a más adelante.

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El futuro patrimonial del FC Barcelona vuelve a cambiar de dibujo y, más importante aún, de presupuesto. La junta directiva de Joan Laporta está acabando de rematar el nuevo diseño del denominado Espai Barça, pero a estas alturas ya tienen claro que el coste de 600 millones de euros que aprobaron los socios en referéndum en 2014 “estaba totalmente infravalorado”. La nueva previsión es que la inversión alcance un máximo de 1.500 millones de euros, a devolver en 35 años con la convicción de que podrá repagarse con los 200 millones de euros extra que podrá generar en ingresos, según el plan detallado a los socios.

Sin embargo, y pese a la exposición realizada, la votación para iniciar las negociaciones para conseguir esta financiación se ha aplazado al 23 de octubre, cuando se dará continuidad a la asamblea. ¿La razón? La falta de tiempo, pues la asamblea de compromisarios se ha alargado tanto que el presidente, Joan Laporta, ha aceptado suspenderla a petición de socios que querían llegar al partido frente al Valencia CF.

El cambio no es baladí, pues se pasó de confiar en 2016 que la transformación del Camp Nou y el Palau Blaugrana supondría un extra de 40 millones, a elevar la cifra a 150 millones en 2019 y ahora ya son 200 millones. Pero, ¿cuál es el detalle del nuevo plan de financiación y repago de la mayor operación crediticia en la historia del club?

Aunque en el documento no se dice explícitamente, el diseño de la operación recaerá en Goldman Sachs, que es el banco de inversión con el que se venía trabajando en este proyecto y que este año ya ha conseguido coordinar la refinanciación de 595 millones de euro a un interés del 1,98%. En esta ocasión, volverá a buscarse “un interés de mercado a través de operadores internacionales”, con el compromiso de cancelar la deuda en un periodo de 35 años, cinco más de lo previsto.

“No empezaremos a pagar hasta que no tengamos los ingresos del nuevo estadio”, ha explicado el director general, Ferran Reverter, en referencia a que pedirán cinco años de carencia en los que sólo abonar intereses. Además, ha recalcado que no es que sea un proyecto “necesario, sino que es indispensable para mantener la competitividad”.

El presidente de la comisión económica, Jaume Guardiola, ha definido las cuatro líneas rojas que consideran que no deberían traspasarse: dejar explícito que es una operación de project finance, por lo que los inversores deben asumir el riesgo y, en caso de no cumplirse las previsiones económicas, que no puedan ir contra el club; no incluir hipoteca o garantías reales sobre los inmuebles del club; que el proyecto se ejecute y sea gestionado por el club con máxima autonomía, y el seguimiento del proyecto debe hacerse con mecanismos de control.

Ese compromiso lo ha explicitado Reverter, que ha indicado que las garantías de la operación son los nuevos ingresos que se generen con las líneas de negocio vinculadas al estadio, así como todos los nuevos contratos de patrocinio más allá de los asociados a los title rights del Camp Nou, el Palau Blaugrana y el campus.

El equipo directivo encabezado por Ferran Reverter ha dado también una vuelta al plan de negocio, modificando el planteamiento inicial para incorporar más zonas de hospitality y comerciales, aunque eso suponga renegociar con el Ayuntamiento de Barcelona, con el impacto que eso tendrá en un calendario de obras que, de cumplirse, sitúa la reinauguración del Camp Nou a finales de 2025, la del Palau Blaugrana a finales de 2026 y todo el desarrollo comercial del entorno en 2027.

Será entonces cuando el denominado campus empiece a operar a pleno rendimiento y, si se cumplen las previsiones, genere 200 millones de euros adicionales, un tercio de los cuales irían destinados a repagar la deuda. “La comparativa con otros clubes de fútbol que inauguraron nuevos estadios muestra un crecimiento del 120% de media; nosotros esperamos que suban un 67%. Es una cifra muy realista y asequible”, ha defendido.

Se desconoce si, de ese plan anterior, se mantiene el derecho de Goldman Sachs a colocar un consultor comercial en caso de que la facturación no crezca al ritmo previsto, como adelantó 2Playbook. Era una de las exigencias del banco de inversión para obtener ciertas garantías de que los inversores recuperarán su dinero, pues la única hipoteca son esos nuevos negocios.

En concreto, se estima que la entrada de nuevos patrocinios, incluidos los title rights del Espai Barça, supondrán una inyección de 48 millones de euros (24% del total). Es el mismo importe que se espera obtener con la comercialización de los espacios de hospitality y la previsible actualización de precios. La venta de entradas y el aumento del tíquet medio por restauración supondrán 44 millones más que en la actualidad (22%), mientras que la celebración de eventos y las visitas al museo aportarán 30 millones de euros más, respectivamente.

Para alcanzar estas cifras, Reverter, de la mano del director de ingresos, Álex Barbany, han redefinido algunas partes del proyecto para dar más cancha al público VIP. “Será el mejor campus del deporte y el entretenimiento dentro de una ciudad europea”, aseguran en el documento utilizado para pedir capacidad de nuevo endeudamiento por hasta 1.500 millones de euros.

Los cambios son principalmente nueve, y esas modificaciones junto a la afinación del coste real elevan el coste del Camp Nou, de 420 millones a 900 millones de euros. El Palau Blaugrana pasa de 90 millones a 420 millones de euros, especialmente porque se elevará el aforo de los 10.000 previstos de entrada a más de 15.000 personas. A esto, hay que añadir 100 millones de urbanización del entorno y desarrollo del campus comercial, los 60 millones de inversiones que arañó el Ayuntamiento de Barcelona para autorizar el Espai Barça y los 20 millones que ya ha costado el Estadi Johan Cruyff.

En términos comerciales, las modificaciones implican no rehacer la primera gradería, donde se iba a construir un primer gran anillo de palcos y zonas de hospitalidad. En su lugar, se propone reconstruir la tercera gradería para situar un doble anillo VIP entre esta y la segunda gradería. “Aumenta considerablemente la capacidad de los palcos VIP y así permite la obtención de más ingresos que servirán para financiar el proyecto”, señala la junta.

Esta línea de negocio aportó 22,2 millones de euros en 2018-2019, la última que se desarrolló con normalidad, y el plan inicial era que este tipo de asientos pasarán del 2% al 6% del aforo del Camp Nou, con 20.613 metros cuadrados de superficie total repartida entre 106 palcos privados con capacidad para unas 6.300 personas. A estos se añadirían grandes zonas de hospitality por el estadio.

El proyecto diseñado en 2017 contemplaba 400 asientos VIP en la player zone que hay tras los banquillos, a los que se añadían 88 salas privadas y dos sky boxes (palcos de mayor tamaño). En total, una superficie agregada de 4.194 metros cuadrados en la primera gradería, tal y como se recoge en la Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) en el ámbito de Les Corts que se aprobó en su momento. En ese documento se recogían los 3.533 metros cuadrados de las dos zonas privadas que hay en el antepalco de honor y la Sala Berlín, así como 4.540 metros cuadrados de zonas comunes para los clientes de hospitality, que sustituirían a las salas Roma y Gol Nord.

En la segunda gradería se habían dibujado 18 boxes en la zona de Lateral, relevando a los que hoy se ubican en ese mismo nivel, pero en los fondos. Ahora, y a la espera de conocer el detalle, la junta de Laporta quiere que las modificaciones arquitectónicas concentren ahí todos los palcos previstos para la primera gradería, así como los 2.911 metros cuadrados de zonas comunes VIP que se concibieron en el nivel más alto del Camp Nou bajo el concepto Panoramic.

En términos de restauración, el primer proyecto contemplaba más de 80 establecimientos en día de partido, tanto de comida como de venta de merchandising. Además, se confiaba abrir tres restaurantes abiertos al público más allá de los días de actividad deportiva, sobre todo para dar respuesta millones de visitantes que el museo recibe cada año y que se espera que vayan a más con el desarrollo del campus y la conversión del Palau Blaugrana en un recinto de espectáculos.

Así es el doble anillo de palcos VIP que se plantea para el nuevo Camp Nou.
Doble anillo de palcos VIP que se plantea para el nuevo Camp Nou

En el exterior, los bocetos que maneja la junta de Laporta suprimen los diamantes al estilo del Museo del Louvre (París) que daban acceso a la tienda oficial y el museo. Los accesos a ambos espacios se ubicarán en el denominado Hub de Tribuna, frente a la gran explanada actual, con 2.500 metros cuadrados para la megastore blaugrana y los 3.000 metros cuadrados para el museo. También se habilitará un hall of fame y una zona reservada para la promoción de los eSports.

La eliminación de esos dos elementos permitirá al Barça crear “un espacio verde de encuentro, con actividades y circuitos deportivos, áreas infantiles, fuentes y zonas de ocio para visitantes y vecinos”. Una vocación de sostenibilidad que no sólo puede beneficiar a la hora de captar financiación más blanda, sino que también entronca con la introducción de aún mayores criterios de eficiencia energética en el futuro recinto.

La cubierta cambiará respecto al anterior proyecto para incorporar un sistema de geotermia y una distribución de frío y calor global. Además, se cubrirá con 30.000 metros cuadrados de placas solares para generar energía fotovoltaica. Por otro lado, se quiere promover aún más de lo previsto el uso de la bicicleta, si bien se mantienen las 2.200 plazas de parking, aunque reservando una parte a vehículos eléctricos.

En cuanto a la tecnología, se indica que el futuro Camp Nou será un estadio que “incorporará las últimas tecnologías del mercado, y entre ellas, permitirá incorporar una pantalla 360 grados en el interior del bowl que ofrecerá una nueva experiencia al público, se mejorará el sistema de seguridad y control de acceso de vehículos y se sacará máximo rendimiento de las posibilidades que ofrecerá la conectividad del 5G”.

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